一、政策背景與意義

　　為深入貫徹落實《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》及《廣東省物業(yè)管理條例》，結(jié)合湛江市實際，湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了《湛江市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）?！掇k法》旨在規(guī)范物業(yè)管理活動，明確各方權(quán)責，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的物業(yè)管理體系，切實維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，提升城市治理精細化水平。

　　二、主要內(nèi)容概述

　　《辦法》共七章五十三條，聚焦物業(yè)管理全流程，涵蓋以下核心內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┛倓t

　　適用范圍：本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動適用，非住宅物業(yè)參照執(zhí)行。

　　基本原則：堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合，強調(diào)基層黨組織對物業(yè)管理的領(lǐng)導作用。

　　行業(yè)協(xié)會職責：推動行業(yè)自律，制定服務(wù)規(guī)范，調(diào)解糾紛，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　?。ǘI(yè)主自治

　　業(yè)主定義：明確房屋所有權(quán)人、合法占有人等均可成為業(yè)主。

　　業(yè)主大會籌備：細化籌備組組成(5-13名業(yè)主代表+鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）+建設(shè)單位）、資格條件及工作流程。

　　業(yè)主委員會備案：要求成立后30日內(nèi)備案，并移交承接查驗資料。

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)與管理

　　服務(wù)模式：區(qū)分自行管理與委托管理，禁止將全部服務(wù)轉(zhuǎn)包。

　　招投標管理：明確建設(shè)單位選聘前期物業(yè)需招標或協(xié)議方式，住宅物業(yè)超5萬平方米須招標。

　　合同備案與退出：物業(yè)服務(wù)合同簽訂15日內(nèi)備案，退出時需移交資料并維持秩序。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)使用與維護

　　共有部分管理：利用共有部分經(jīng)營需業(yè)主共同決定，收益歸全體業(yè)主。

　　安全管理：明確消防、電梯等設(shè)施巡查責任，禁止侵占消防通道等行為。

　　裝修與停車管理：規(guī)范裝修報備流程，強調(diào)人防工程停車管理及臨時車位設(shè)置程序。

　　（五）政府服務(wù)與監(jiān)管

　　三級監(jiān)管體系：市、縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分工明確，住建部門統(tǒng)籌指導，街道辦負責業(yè)主大會指導。

　　部門協(xié)同：發(fā)展改革、公安、消防等部門按職責協(xié)同監(jiān)管，專營服務(wù)單位應當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好專項服務(wù)。

　　（六）物管糾紛調(diào)處

　　調(diào)解機制：建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解聯(lián)動機制，強化部門協(xié)作。

　　組織保障：依托現(xiàn)有調(diào)解組織，重大糾紛可聯(lián)合相關(guān)部門處理。

　　（七）附則

　　實施時間：自印發(fā)之日起施行，有效期五年。

　　參照適用：未明確規(guī)定的情形依上位法執(zhí)行，業(yè)主自行管理參照本辦法。

　　三、重點條款解讀

　?。ㄒ唬h建引領(lǐng)貫穿始終

　　黨組織建設(shè)：業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)須設(shè)立黨組織，接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨委領(lǐng)導。

　　政治方向：確保物業(yè)管理活動符合黨的方針政策，強化基層治理紅色陣地。

　　（二）業(yè)主大會制度規(guī)范化

　　籌備啟動：需20%以上業(yè)主聯(lián)名啟動，籌備組成員須無利益關(guān)聯(lián)。

　　議事規(guī)則透明化：首次業(yè)主大會會議前15日公示議題，保障業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)。

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任強化

　　信息公開：要求公開企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)標準、收費標準等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　應急管理：發(fā)生電梯故障、外墻滲漏等緊急情況時，須立即處置并上報。

　?。ㄋ模┕灿惺找媾c資金管理

　　賬戶獨立：設(shè)立業(yè)主共有資金共管賬戶，禁止挪用。

　　使用規(guī)范：公共收益扣除成本后主要用于專項維修資金或業(yè)主大會決定事項。

　　（五）政府監(jiān)管創(chuàng)新

　　信用平臺建設(shè)：建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入行業(yè)監(jiān)管體系。

　　聯(lián)合執(zhí)法機制：針對違規(guī)占用綠地、消防通道等行為，多部門聯(lián)合查處。

　　四、政策實施保障

　?。ㄒ唬┬麄髋嘤枺和ㄟ^專題宣講、案例剖析等方式推動政策落地。

　?。ǘ┍O(jiān)督問責：對違反規(guī)定的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法處罰，并納入信用記錄。

　　（三）糾紛化解：依托街道司法所、行業(yè)協(xié)會建立快速響應機制，降低維權(quán)成本。

　　五、結(jié)語

　　《湛江市物業(yè)管理辦法》的出臺，標志著湛江市物業(yè)管理進入法治化、規(guī)范化新階段。通過明晰權(quán)責邊界、完善制度設(shè)計、強化多方協(xié)同，將為構(gòu)建和諧社區(qū)、提升城市治理效能提供堅實保障。下一步，相關(guān)部門將加強政策宣貫與執(zhí)行監(jiān)督，確?！掇k法》有效落實，切實回應群眾關(guān)切。

來源：湛江市人民政府門戶網(wǎng)站